Cách tính chi phí xây biệt thự hiện đại từ phần thô - hoàn thiện chi tiết nhất

1. Các loại chi phí xây dựng biệt thự hiện đại

Biệt thự hiện đại với vẻ đẹp sang trọng, thời thượng đang được rất nhiều chủ đầu tư ưa chuộng. Bên cạnh kiến trúc đẹp mắt, ấn tượng cùng công năng đầy đủ, tiện nghi thì chi phí xây dựng là một yếu tố vô cùng quan trọng chủ đầu tư cần quan tâm để cân bằng với khả năng tài chính của gia đình. Về cơ bản để hoàn thiện một căn biệt thự hiện đại sẽ bao gồm 4 loại chi phí sau:

1.1 Chi phí thiết kế

Chi phí thiết kế biệt thự hiện đại được tính theo diện tích m2, đây là chi phí mà chủ đầu tư cần thanh toán cho kiến trúc sư hoặc đơn vị thiết kế. Kiến trúc sư sẽ khảo sát thực địa và căn cứ theo nhu cầu sở thích và khả năng tài chính của chủ đầu tư để đưa ra phương án thiết kế kiến trúc và nội thất phù hợp nhất, đồng thời hoàn thiện hồ sơ thiết kế, thi công.

Bạn có thể tham khảo bảng chi phí thiết kế biệt thự hiện đại của Taboo Design dưới đây:

Biệt thự hiện đại	Kiến trúc	140.000 - 160.000đ /m2	Hồ sơ thiết kế bao gồm bản vẽ kỹ thuật, phương án quy hoạch mặt bằng, bố trí công năng, phối cảnh 3D, hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công cho các hạng mục kiến trúc, nội thất để các kỹ sư dựa theo đó triển khai thi công đầy đủ, chính xác.
	Nội thất	160.000 - 180.000đ /m2
	Trọn gói	300.000 - 330.000đ /m2

Lưu ý:

• Đơn giá có thể chênh lệch tùy theo độ khó cũng như yêu cầu từ phía chủ đầu tư.
• Diện tích thiết kế kiến trúc: là tổng diện tích sàn các tầng có tính sảnh, ban công, không tính ô văng trang trí, khu vực không có mái. 
• Diện tích thiết kế nội thất: là diện tích không gian chủ đầu tư yêu cầu thiết kế nội thất.

1.2. Chi phí xây dựng phần thô

Chi phí xây thô & điện nước trung bình đối với biệt thự phong cách hiện đại từ 2-4 triệu đồng/m2. Chi phí xây dựng phần thô chênh lệch tùy theo mức độ đầu tư vật liệu hoàn thiện, khu vực xây dựng, nhân công, thời điểm khởi công… mà có sự chênh lệch cao hơn hoặc thấp hơn.

Các hạng mục thi công phần thô bao gồm thi công móng, xây dựng thô, lắp đặt đường điện nước và sơn trát. Dưới đây là bảng chi phí xây dựng phần thô chi tiết để bạn đọc tham khảo:

TT	Nội dung công việc thực hiện	Vật liệu sử dụng	Ghi chú
1	Bê Tông móng, dầm, sàn	Bê tông thương phẩm	Mác theo thiết kế
2	Bê Tông cột, giằng, lanh tô	Bê tông máy trộn thủ công. Xi măng, đá 1x2, cát vàng	Giá thành phụ thuộc vào từng loại xi măng khác nhau: Xi măng Hoàng Thạch, xi măng hà Tiên, xi măng nghi sơn v.v….
3	Sắt thép	tùy thuộc các loại thép khác nhau	Thép Hòa Phát/ Việt Ý/ Việt Úc v.v….
4	Đào móng, Xây móng 220	Xi măng  Gạch đặc. Cát vàng cánh nhỏ	Móng băng/ Móng cốc/ Móng cọc Mỗi loại móng thì chi phí xây dựng khác nhau
5	Xây tường 220	Xi măng. Gạch đặc, Cát vàng cánh nhỏ
6	Xây tường 110	Xi măng,. Gạch đặc,  Cát vàng cánh nhỏ
7	Trát tường trong	Xi măng,. Cát đen mịn
8	Trát tường ngoài, trần ban công, sảnh, trát nan bê tông	Xi măng. Cát đen mịn
9	Đắp chỉ phào và trát cột, trang trí mặt ngoài	Xi măng,. Cát đen mịn	Đối với những công trình xây theo phong cách tân cổ điển hoặc cổ điển có phào chỉ  (Còn công trình phong cách hiện đại không bao gồm)
10	Lắp đặt con sơn, đấu cột, phù điêu	Lắp đặt cấu kiện bê tông đúc sẵn
12	Đổ bê tông mái vòm cửa sổ	Đổ bê tông mái vòm cửa sổ	Đối với những công trình có mái vòm
13	Thi công lợp ngói	Tùy từng loại mái để có kỹ thuật thi công phù hợp	Mái bê tông Mái khung thép hộp  Mái khung vì kèo thép nhẹ
14	Bể nước ngầm	Đào đất, đổ bêtông cốt thép. Xây, trát, đánh màu xi măng bên trong
15	Bể phốt	Đào đất, đổ bêtông cốt thép. Xây, trát.
16	Thi công hệ thống điện & điện nhẹ (phần thô âm trong tường):
17	Thi công nước (phần thô âm trong tường):
18	Thi công hệ thống chống sét		(Nếu có)
19	Sơn bả trong & ngoài nhà

1.3. Chi phí hoàn thiện

Chi phí hoàn thiện bao gồm các chi phí ốp lát nội thất, ngoại thất, lắp đặt và hoàn thiện hệ thống điện nước, kỹ thuật, hệ thống cửa, cổng, cầu thang,..

Tất cả các chi phí nhân công và vật tư hoàn thiện sẽ được kiến trúc sư tổng hợp bảng chi tiết để chủ đầu tư dễ dàng tham khảo và theo dõi cũng như chủ động về tài chính.

Các hạng mục hoàn thiện nội thất của biệt thự hiện đại

STT	Hạng mục
1	Gạch lát nền, sàn nội thất
2	Sàn	Gỗ công nghiệp
		Gỗ tự nhiên
4	Trần thạch cao
5	Hoa sắt nghệ thuật
6	Nhôm đúc	ban công, lan can cầu thang, cửa cổng, hàng rào, & cửa sổ, tùy nhu cầu của Chủ đầu tư
7	Cửa sổ, cửa ban công	Gỗ hoặc nhôm kính, tùy nhu cầu
8	Cửa chính	Nhôm kính, vách kính
		gỗ tự nhiên, gỗ công nghiệp
9	Cầu thang	Mặt gỗ
		Mặt đá
10	Thiết bị vệ sinh
11	Thiết bị bước (téc nước, bình nước nóng, máy bơm)
12	Thiết bị chiếu sáng cơ bản, Công tắc và ổ cắm
13	Đồ nội thất rời & đồ nội thất gắn tường: chất liệu gỗ tự nhiên, gỗ công nghiệp hoặc vật liệu khác tùy sở thích của chủ nhà.
14	Đá nội thất ốp bàn bếp
15	Đá ngoại thất ốp tiền sảnh, bậc tam cấp
16	Cổng

Mức đầu tư nội thất

Nội thất mỗi căn biệt thự có thể thiết kế theo phong cách hiện đại đơn giản, tiện nghi, phong cách tân cổ điển sang trọng, tinh tế hoặc phong cách cổ điển lộng lẫy, hoa lệ, tùy theo sở thích và gu thẩm mỹ của chủ đầu tư. Với mỗi phong cách mức đầu tư nội thất khác nhau:

• Phong cách hiện đại: 2-3 triệu đ/m2
• Phong cách tân cổ điển: 5-8 triệu đ/m2
• Phong cách cổ điển: 6-10 triệu đ/m2

Mức đầu tư cho nội thất có thể chênh lệch vô cùng lớn, tùy thuộc vào kinh phí của chủ đầu tư để lựa chọn vật tư, đồ nội thất có chất lượng, giá thành phù hợp với nhu cầu sử dụng và cân bằng tài chính:

Ví dụ: Gỗ tự nhiên sở hữu vẻ đẹp sang trọng, độ bền cao, thể hiện đẳng cấp của gia chủ nhưng lại có giá thành cực kỳ cao, đối với những gia đình có ngân sách hạn chế, có thể sử dụng gỗ công nghiệp giá cả thấp hơn nhưng vẫn đảm bảo vẻ đẹp thẩm mỹ và công năng. Tương tự các loại vật tư khác cũng vô cùng đa dạng về mẫu mã, chủng loại và mức giá khác nhau, giúp chủ đầu tư có nhiều sự lựa chọn phù hợp nhất cho tổ ấm của gia đình.

Các căn biệt thự thiết kế phong cách ngoại thất hiện đại, thường kết hợp với nội thất hiện đại, hoặc nội thất tân cổ điển nhẹ nhàng. Mức đầu tư nội thất dao động từ 2-5 triệu đồng/m2, tùy từng vật liệu nội thất mà chủ đầu tư lựa chọn.

1.4. Chi phí phát sinh

Là loại chi phí phát sinh thêm trong quá trình xây dựng biệt thự như chi phí nhân công phát sinh ( do tăng ngày công, quá trình thi công kéo dài do ảnh hưởng thời tiết, dịch bệnh..), chi phí vật tư xây dựng, hoàn thiện lên xuống theo từng thời điểm giá cả thị trường, chi phí xây thêm hoặc gỡ bỏ khi chủ đầu tư muốn thay đổi thiết kế.,...

Chủ đầu tư và kiến trúc sư cần trao đổi kỹ lưỡng, thống nhất phương án thiết kế và thi công chính xác, có bản kế hoạch và hồ sơ thi công đầy đủ, chi tiết để quá trình xây dựng biệt thự chính xác, đúng tiến độ và chất lượng, hạn chế sai sót và phát sinh thêm chi phí cho chủ đầu tư.

Loại hình biệt thự hiện đại có chi phí thấp nhất (do kiến trúc hình khối vuông vắn, đường nét đơn giản mạch lạc, không có nhiều họa tiết trang trí dư thừa, do đó không yêu cầu thợ tay nghề cao, vật liệu đa dạng dễ tìm kiếm, thi công nhanh, ít chi phí phát sinh) và diện tích thi công đa dạng nhất trong các loại hình kiến trúc, phù hợp với phần lớn các gia đình hiện nay.

2. Những yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây dựng biệt thự hiện đại

Quy mô biệt thự

Chi phí thiết kế và thi công biệt thự hiện đại được tính theo tổng diện tích sàn các tầng. Quy mô biệt thự càng lớn, số tầng, số phòng và diện tích sàn càng tăng thì chi phí xây dựng càng cao. Do vậy, chủ đầu tư và kiến trúc sư nên dựa theo yêu cầu về kiến trúc và công năng để tính toán cân đối giữa quy mô biệt thự và ngân sách đầu tư. 

Đất nền và giải pháp thi công móng

Trước khi tiến hành thiết kế, kiến trúc sư cần nghiên cứu khảo sát kỹ càng đặc điểm địa chất thủy văn đất nền khu vực xây dựng biệt thự, từ đó tính toán kết cấu, độ sâu cần thiết của móng và lựa chọn giải pháp thi công móng phù hợp nhất, đảm bảo chất lượng và an toàn cho công trình. Đặc biệt những biệt thự xây dựng gần sông hồ, ven biển,...hoặc đất nền yếu nên thi công móng sâu hơn để đảm bảo độ kiên cố, vững chắc cho ngôi nhà. 

Hiện nay có một số biện pháp thi công móng phổ biến là móng ép cọc bê tông, móng bè, móng cọc khoan nhồi,...cần căn cứ theo kết cấu ngôi nhà cùng đặc điểm đất nền để lựa chọn phương pháp thi công móng phù hợp nhất. 

Loại hình mái và biện pháp thi công mái

Biệt thự phong cách hiện đại có thể kết hợp với rất nhiều loại hình mái đa dạng khác nhau: mái bằng, mái chéo, mái Thái, mái Nhật, mái ngói sóng, … hoặc thiết kế mái cách điệu sáng tạo, mang đến vẻ đẹp thẩm mỹ độc đáo, ấn tượng cho ngôi biệt thự.

Với mỗi loại mái có yêu cầu kỹ thuật và biện pháp thi công mái khác nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến vẻ đẹp thẩm mỹ, chất lượng và độ bền của hệ mái.

Địa điểm thi công

Cùng một mẫu biệt thự nhưng địa điểm thi công khác nhau, các chi phí sẽ chênh lệch khác nhau. Thông thường, ở thành phố sẽ có chi phí xây dựng cao hơn do chi phí vật tư, giá nhân công cao hơn khu vực nông thôn. Tuy nhiên khu vực nông thôn xa xôi, đường xa sẽ dẫn đến chi phí vận chuyển nguyên vật liệu xây dựng cao hơn, kéo dài thời gian hơn, khó khăn cho việc di chuyển máy móc hơn khu vực thành phố. Mặt khác, địa điểm thi công cũng ảnh hưởng trực tiếp đến đặc điểm địa chất thủy văn đất nền, ảnh hưởng đến phương pháp thi công móng, kết cấu cũng như giá thành xây dựng biệt thự.

Thời gian xây dựng

Thông thường, các công trình sẽ được xây dựng vào mùa khô để quá trình thi công diễn ra xuyên suốt, tránh bị gián đoạn, kéo dài do ảnh hưởng của thời tiết mưa bão,.. đảm bảo công trình xây dựng đúng tiến độ, rút ngắn tối đa thời gian thi công, hạn chế phát sinh chi phí nhân công cho chủ đầu tư.

Giá nguyên vật liệu ở thời điểm thi công: Giá thành các nguyên vật liệu xây dựng và hoàn thiện biệt thự luôn biến động theo thời gian và địa điểm tùy theo nhu cầu trên thị trường. Do vậy, giá nguyên vật liệu ở thời điểm thi công có thể sẽ chênh lệch so với dự toán chi phí ban đầu.

Chất lượng thi công: Với những thiết kế càng phức tạp, độ khó và độ chính xác cao thì càng yêu cầu kỹ sư và đội ngũ thợ thi công tay nghề cao, giàu kinh nghiệm để đảm bảo chất lượng công trình cũng như thể hiện trọn vẹn vẻ đẹp thẩm mỹ của ngôi biệt thự. Các công trình có thiết kế phức tạp, yêu cầu kỹ thuật và chất lượng thi công cao sẽ có thời gian thi công dài hơn, chi phí nhân công cao hơn những biệt thự khác. 

3. Giải pháp giúp tối ưu chi phí xây dựng biệt thự hiện đại

Có kế hoạch tài chính cụ thể

Để tối ưu chi phí, chủ đầu tư cần có kế hoạch tài chính cụ thể, xác định rõ mức đầu tư trước khi xây dựng, trao đổi rõ ràng và cụ thể với kiến trúc sư về sở thích, yêu cầu về kiến trúc, công năng và ngân sách tài chính để tìm ra giải pháp phù hợp, cân đối. Có bảng kế hoạch và dự toán kinh phí chi tiết và rõ ràng theo từng giai đoạn xây dựng để tiết kiệm tối ưu thời gian và chi phí.

Lựa chọn đơn vị thiết kế và thi công uy tín, chuyên nghiệp

Lưu ý quan trọng nhất để giúp chủ đầu tư tiết kiệm tối ưu chi phí xây dựng biệt thự là cần lựa chọn đơn vị thiết kế và thi công uy tín, chuyên nghiệp.  Việc lựa chọn đơn vị thiết kế và thi công uy tín không chỉ giúp chủ đầu tư có được bản thiết kế đẹp, ấn tượng, tối ưu về mặt công năng mà có giải pháp phù hợp tối ưu ngân sách.

Một đơn vị thiết kế và thi công chuyên nghiệp, uy tín sẽ mang tới cho chủ đầu tư những ưu điểm như sau:

• Thể hiện được sự độc đáo của công trình: Yếu tố quan trọng nhất của biệt thự hiện đại là vẻ đẹp độc đáo, nét riêng của công trình. Những kiến trúc sư tài năng và giàu kinh nghiệm sẽ dựa theo sở thích, cá tính của gia chủ để sáng tạo nên những mẫu thiết kế độc nhất, khẳng định đẳng cấp và gu thẩm mỹ của chủ đầu tư.
• Giải pháp thiết kế phù hợp với yêu cầu của chủ đầu tư: Kiến trúc sư luôn lắng nghe yêu cầu về mặt thẩm mỹ, kiến trúc, công năng và suất đầu tư của chủ đầu tư để tìm ra giải pháp thiết kế phù hợp nhất, giải quyết được các yêu cầu phức tạp của gia chủ đồng thời cân đối ngân sách phù hợp.
• Hồ sơ thiết kế đầy đủ, chi tiết: hình dung được đầy đủ các hạng mục trong từng giai đoạn thi công, có bảng dự toán chi phí chi tiết để chủ đầu tư có thể theo dõi, giám sát đồng thời chuẩn bị tài chính phù hợp.
• Tư vấn, hỗ trợ xử lý khi có vấn đề phát sinh: trong quá trình thi công, đảm bảo công trình thì công đúng tiến độ, chính xác, chất lượng. 
• Sử dụng dịch vụ toàn diện thiết kế - thi công và hoàn thiện: Hiện nay trên thị trường, các đơn vị thiết kế và thi công kiến trúc cung cấp rất nhiều gói dịch vụ từ trọn gói đến đơn lẻ để khách hàng dễ dàng lựa chọn theo nhu cầu, bao gồm dịch vụ thiết kế, giám sát thi công, thi công hoàn thiện, nhân công hoàn thiện… Đối với các dịch vụ đơn lẻ, đơn vị kiến trúc chỉ cung cấp một dịch vụ, còn lại chủ đầu tư phải chuẩn bị hoàn toàn, gây khó khăn và phát sinh nhiều thời gian, chi phí cho các chủ đầu tư, đặc biệt là những người chưa có nhiều kinh nghiệm và kiến thức trong lĩnh vực xây dựng. Do vậy, để tối ưu chi phí và thời gian, công sức, chủ đầu tư nên sử dụng dịch vụ toàn diện từ thiết kế - thi công hoàn thiện. Khi đó, nhà thầu sẽ bao trọn gói từ khi bắt đầu đến khi hoàn thiện biệt thự cơ bản bao gồm: thiết kế, nguyên vật liệu, thiết bị thi công, nhân công và thi công hoàn thiện. Tùy vào khả năng và ngân sách mà chủ đầu tư có thể lựa chọn gói dịch vụ phù hợp nhất.